A Prefeitura de São Paulo contribui para a escassez

Um dos culpados pela falta de terrenos na cidade de São Paulo é a própria Prefeitura. Desde a década de 1970, o poder público tem tomado medidas para restringir cada vez mais a ocupação do solo na cidade. Além das leis de zoneamento equivocadamente restritivas, as incorporadoras que estão dispostas a pagar as pesadas taxas exigidas pela Prefeitura para desenvolver projetos na cidade também têm encontrado dificuldades para comprar os títulos de outorga, já esgotados em vários bairros. As políticas, elaboradas com o objetivo de evitar os problemas de um adensamento exagerado, só agravaram problemas como o trânsito, já que obrigaram as incorporadoras a lançar empreendimentos cada vez mais longe. O resultado é que alguns terrenos hoje já representam entre 50% e 60% do custo de uma obra – e quem paga a conta é o comprador.

Fonte: Revista Exame

Os preços dos terrenos empurram os imóveis para cima

Em cidades como Rio de Janeiro ou São Paulo, as grandes incorporadoras têm protagonizado uma competição ferrenha por terrenos. Os espaços disponíveis para novos empreendimentos em áreas centrais dessas cidades são raros. Em geral, os poucos terrenos que ainda sobram ou não estão à venda ou possuem diversas pendengas jurídicas. “Com o atual preço dos terrenos, não vejo como as incorporadoras possam cobrar menos pelos imóveis”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera. “Acredito, inclusive, que os preços dos lançamentos que serão feitos no segundo semestre serão 10% ou 15% maiores para refletir o aumento dos terrenos no ano passado.” Há poucos dados sobre os preços de áreas desocupadas nas metrópoles, mas Fernandez estima que os valores praticamente dobraram nos últimos dois anos. Uma prova de como o terreno influencia o custo final de uma obra é o bairro do Morumbi (foto). Como ainda há diversos terrenos disponíveis por lá, os preços dos imóveis têm subido bem menos que nas regiões centrais de São Paulo.

Fonte: Revista Exame

O câmbio influencia a visão de que os imóveis estão caros demais

Os aluguéis dos imóveis estão caros no Brasil quando comparados aos cobrados nos Estados Unidos, por exemplo. Mas o câmbio tem um papel importante nessa conta. “Se o dólar não estivesse desvalorizado, não chegaríamos a essa situação de haver imóveis para locação mais baratos em Manhattan do que em São Paulo”, diz Fernando Faria, vice-presidente da CBRE. Portanto, o ajuste dos preços ao que pode ser considerado normal pode acontecer sem a desvalorização dos imóveis no Brasil, mas apenas com o fortalecimento do dólar em relação ao real. André Rosa, da Jones Lang, também lembra que os preços dos aluguéis cobrados hoje estão dentro do que as empresas brasileiras são capazes de pagar. Ele lembra que a imensa maioria dos contratos de locação fechados no país tem uma cláusula de “early termination”. Se achar que o preço está acima de suas possibilidades ou de um patamar considerado justo, o locatário pode pagar uma multa e devolver o imóvel ao proprietário. “Essa legislação funciona como uma proteção contra bolhas”, diz Rosa.

Fonte: Revista Exame

Faltam imóveis comerciais no Brasil

A oferta de imóveis é pequena para atender a demanda em praticamente todos os segmentos do mercado brasileiro. No entanto, entre imóveis comerciais, há uma abundância de números que sustentam a visão de escassez. Segundo André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle, todo o estoque de prédios de escritórios de alto padrão destinados a abrigar grandes empresas em São Paulo soma 2,6 milhões de metros quadrados. Isso é apenas uma pequena fração do inventário de Nova York (22 milhões de metros), Washington (16 milhões) ou Boston (8,6 milhões). É a própria escassez que tem levado as grandes empresas a fechar contratos de pré-locação em edifícios que só ficarão prontos daqui a vários meses. “Dos três edifícios de alto padrão na avenida Faria Lima [foto] que serão entregues neste ano, um está 100% locado e dois estão com 70% dos contratos já fechados”, diz Fernando Faria, vice-presidente da consultoria CBRE. “Em um mercado equilibrado, o edifício teria apenas 30% de ocupação no momento da entrega das chaves.” Esse problema pode ser observado nas sete principais capitais brasileiras, que possuem taxas de vacância em edifícios corporativos inferiores a 6% do estoque. Nem mesmo o grande número de entregas previstas para 2011 e 2012 deve ser suficiente para mudar o cenário. “Falta tudo para as empresas brasileiras. Não temos escritórios, galpões industriais, centros de distribuição, lojas nem hotéis em número suficiente”, diz André Rosa, da Jones Lang.

Fonte: Revista Exame

Há espaço para o crédito imobiliário crescer

O crédito imobiliário tem crescido muito rápido no Brasil, mas ainda é pequeno quando comparado ao de outros países. No Brasil, os empréstimos para a compra de imóveis somam cerca de 5% do PIB – contra 11% do México e 18% do Chile. É lógico que cada país tem suas idiossincrasias, mas é inegável que os números provam que ainda há espaço para crescimento. Fabio Nogueira, sócio-fundador e diretor da BFRE, cita outros números para mostrar que o Brasil ainda está longe de uma bolha do crédito, como as que estouraram nos Estados Unidos e na Europa em 2008. Os financiamentos custam ao menos 11% ao ano por aqui (entre custos com juros e seguros), contra 4% no exterior. Em média, o brasileiro toma 62% do valor do imóvel emprestado e coloca outros 38% do próprio bolso. O prazo médio dos financiamentos é de 15 anos – apesar de os prazos máximos oferecidos pelos bancos já chegarem a 30 anos. Aqui somente os bancos e as incorporadoras financiam os imóveis e não é possível tomar mais de um empréstimo por pessoa nem financiar um valor que supere o do próprio bem. Apesar de mais agressivas, as instituições financeiras brasileiras continuam bem mais criteriosas que as americanas, que liberavam financiamentos para um público ironicamente apelidado de NINJA (No Income, No Job or Asset). Como muitos brasileiros colocam dinheiro do próprio bolso para comprar imóveis, terão motivos para lutar e pagar as prestações até o final, evitando que os imóveis sejam retomados pelo banco em um eventual momento de dificuldade. Além disso, quando tiverem imóveis já próximos de serem quitados, não vão vendê-los a qualquer preço como ocorreu nos EUA e deverão esperar até a chegada de outro momento favorável no mercado. “Só uma alta alavancagem pode fazer com que os preços despenquem 50% como nos EUA”, diz Fabio Nogueira. “Não vejo isso ocorrendo no Brasil nem se houver uma freada brusca na economia.”

Fonte: Revista Exame

A demanda por imóveis anda muito forte

Em junho de 2011, a incorporadora Brookfield lançou o empreendimento One World Offices (foto) na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Todos os 830 escritórios e salas comerciais valiam 220 milhões de reais e foram vendidos em apenas cinco dias. Nos últimos anos, não têm sido raros os empreendimentos imobiliários vendidos com uma velocidade espantosa, tamanha é a demanda atual. Além do interesse de investidores por imóveis comerciais, o apetite de todas as classes sociais por moradias melhores também anda muito superior ao das duas décadas anteriores. Para o americano Peter Turtzo, vice-presidente da Sotheby’s International Realty, o programa Minha Casa, Minha Vida estaria por trás desse fenômeno. Os subsídios governamentais aliados às facilidades de crédito permitiram que muita gente tivesse acesso à compra da primeira casa própria. Já as outras escalas da pirâmide passaram a ter a oportunidade de dar um passo adiante e vender a atual residência para comprar uma melhor.

No 1º semestre de 2011, a presidente Dilma Rousseff lançou o programa Minha Casa, Minha Vida 2 e prometeu a construção de mais 2 milhões de casas populares. Estariam dadas as condições, portanto, para que a demanda por residências continue forte ao menos até 2014. O desaquecimento no ritmo de venda dos imóveis em São Paulo no primeiro quadrimestre, mostrado por números do Secovi e do Creci, não seriam motivo de preocupação. “A queda nas vendas é apenas efeito sazonal de um Carnaval que veio em março”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da imobiliária Fernandez Mera. “As incorporadoras adiaram alguns lançamentos no início deste ano, mas a demanda segue robusta.”

Fonte: Revista Exame

Os preços subiram muito, mas não são absurdos

O argumento número 1 desse grupo é que os preços não são nenhum absurdo mesmo após a alta recente. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, os preços estavam errados até meados da década de 2000 – e não agora. A valorização dos últimos anos representou apenas uma correção após um período de quase 20 anos de defasagem em relação à inflação. A partir do momento em que a economia brasileira deu um salto e mudou de patamar, era natural que os preços dos imóveis se valorizassem. A realização de grandes eventos esportivos como a Copa (foto) e a Olimpíadas no país também ajudou o mercado em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. Mesmo com a recuperação recente, há dados que comprovam que os preços ainda não são exagerados. Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imóveis no Brasil corresponde a 5,5 vezes a renda anual média das famílias. Na China ou Singapura, essa proporção chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espaço para que os preços se mantenham em alta.

Fonte: Revista Exame

Final de ano é época de fazer a famosa lista de resoluções para o ano que chega. Se um dos planos para 2012 é comprar um imóvel, planeje-se para não deixar que essa importante meta seja efetivamente cumprida.

Em primeiro lugar, é importante saber que comprar um imóvel, seja na planta, pronto ou usado, requer do interessado muita pesquisa, visitas a inúmeros estandes de vendas, comparação e diálogo com parentes e amigos. “O pior negócio é adquirir uma unidade habitacional por impulso. Antes de tudo é preciso fazer as contas e ver se as prestações do financiamento cabem no bolso”, enfatiza João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP).

Contudo, diz Crestana, não basta somente ter condições de pagar. O comprador deve também avaliar se o imóvel de interesse atende as suas necessidades de moradia, e se há no entorno do empreendimento escolas, hospitais, transporte público, dentre outros requisitos. Ainda, “não se pode esquecer que em edifícios há o rateio de custos entre os moradores e, no momento de receber as chaves, existem despesas cartoriais e com a prefeitura”, alerta.

“Visitar o local escolhido, durante o dia e à noite, também faz parte do processo que antecede a assinatura do contrato. Não tenha pressa, porque, na média, o brasileiro compra dois imóveis durante a vida. Esse motivo já é suficiente para o consumidor ser cauteloso”, orienta o dirigente do Secovi/SP. A seguir, 10 dicas que irão ajudar a fazer uma boa compra:

1 – Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel

2 – Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta

3- Faça as contas – É hora para pensar na melhor forma de financiamento

4 – Visite a região de interesse

5 – Se optar pela compra de um imóvel usado, seja firme com o corretor quanto às suas definições do tipo de imóvel

6 – Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela

7 – Proposta – Questione sobre aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas.

8 – Pagamento da comissão – Deixe que o corretor negocie.

9 – Programe-se financeiramente – O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável, caiba no seu bolso.

O segmento de luxo está em expansão no Brasil. Para 2012, a expectativa de crescimento é de 25% O presidente do portal Web Luxo, Edson Joaquim afirma que apesar do Brasil sofrer bem menos com os impactos atuais da economia mundial, a atividade de luxo vem se mantendo em alta e com expressivo crescimento nos próximos anos.

Balneário Camboriú em Santa Catarina é um exemplo da alta de mercado de luxo. A cidade possui inúmeras boutiques, lojas e serviços de luxo, além do grande “Boom” imobiliário que atinge a região. São edifícios de altíssimo padrão em uma cidade planejada, com belíssimos pontos turísticos, marina com potentes iates, grande presença de estrangeiros, já que a cidade é conhecida internacionalmente pela sua beleza natural, praias, gastronomia, hotelaria, qualidade de vida e por estar estrategicamente localizada entre as principais cidades de Santa Catarina (Blumenau e Joinville), entre outras.

Os empreendimentos imobiliários de alto padrão também estão ganhando espaço no Estado, principalmente em Balneário Camboriú. O maior prédio do Brasil com aproximadamente 73 andares está sendo construído na cidade e está atraindo inúmeros investidores, principalmente da própria Santa Catarina, Paraná e São Paulo.

fonte: webluxo.com.br